Tour d'horizon des nouveautés 2009 en matière de défiscalisation

La loi de Finances pour 2009 a apporté son lot de changements concernant les lois de défiscalisation. Ainsi l'année 2009 voie notamment l'apparition d'une nouvelle loi de défiscalisation immobilière, la loi Scellier. D'autres régimes de défiscalisation sont touchés : la loi Girardin, la loi Malraux ou encore les statuts de loueur en meublé, LMP et LMNP. diagnostic-expertise.com fais le point sur les changements des lois de défiscalisation en 2009.

Tout d'abord, cette nouvelle loi de Finances instaure un plafonnement global de défiscalisation. L'abus de lois de défiscalisation pour défiscaliser sans limite est terminé. Désormais chaque contribuable ne pourra plus réduire ses impôts que dans la limite de 25 000 euros + 10% de son revenu global par an. Ainsi un couple gagnant 100 000 euros par an, sera plafonné à 35 000 euros de défiscalisation par an.

Les principaux changements interviennent pour la loi Girardin et la loi Malraux. Anciennement ces deux régimes de défiscalisation étaient non plafonnés. A compter de 2009, en loi Girardin, le plafond de défiscalisation est fixé à 40 000 euros par an ou 15% du revenu. Dans le cas de la loi Malraux, le plafond est fixé à 100 000 euros par an.

Concernant le statut LMP, pour bénéficier de ce statut il faudra désormais cumuler trois conditions (elles étaient alternatives par le passé). L'investisseur devra en conséquence être inscrit au RCS, généré un minimum de 23 000 euros de recettes BIC par an ET que ces recettes représentent au minimum 50% des revenus de l'investisseur. Pour le statut LMNP, le gouvernement à mise en place une réduction d'impôt forfaitaire de 5% du prix d'achat HT du bien. Soit 5 000 euros de réduction d'impôt pour un investissement de 100 000 euros.

D'autres « petits » changements interviennent pour la loi ZRR (Demessine). L'investisseur pourra choisir de défiscaliser sur 6 ou 7 ans. Soit une économie d'impôt moyenne par an de 4 166 euros sur 6 ans ou 3 571 euros sur 7 ans pour un couple.

Enfin les plafonds de loyers en loi Borloo 2009 ainsi que les plafonds de ressources en loi Robien 2009 sont aussi revus légèrement à la hausse.

Enfin le régime du micro-BIC voit son plafond de recettes fixé à 32 000 euros de recettes et son abattement forfaitaire diminué à 50% (contre 71% auparavant).

Le dépôt de garantie bientôt rémunéré ?

Depuis le 9 février 2008 et la publication au journal officiel de la loi numéro 208-111 dite loi sur le pouvoir d'achat, le dépôt de garantie que doivent verser les locataires en prenant possession d'une location est fixé à un mois de loyer. Ces mêmes locataires pourront peut être bientôt voir leur dépôt de garantie être rémunéré au même titre qu'un placement en assurance-vie ou tout autre solution d'épargne.

En approuvant le « projet de loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion », les députés en ont profité pour instaurer une nouvelle disposition concernant l'immobilier locatif qui pourrait bien susciter un débat des plus vifs : la rémunération du dépôt de garantie. Lorsqu'un particulier s'engage à occuper un bien immobilier locatif, il doit verser au propriétaire bailleur un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer (un mois pour une location vide mais son montant reste libre en ce qui concerne une location meublée). Cette somme d'argent, dès lors indisponible pour le locataire durant toute la durée de la location pourrait donc prochainement lui rapporter des intérêts (annuels ?) comme n'importe quel produit d'épargne.

Cette mesure des députés est toutefois loin de faire l'unanimité et suscite d'ores et déjà de vives protestations de la part de la FNAIM. Dans son communiqué, la fédération nationale des agents immobiliers estime que l'Assemblée Nationale a instaurée là « des dispositions inacceptables à l'encontre des propriétaires investisseurs », ajoutant que « parmi celles-là, l'obligation faite au propriétaire de verser des intérêts au locataire sur le montant de son dépôt de garantie est la plus inique et la plus irréaliste ».

La FNAIM estime qu'il serait injuste de permettre le versement de ces intérêts alors que, dans le même temps, une réévaluation du dépôt de garantie en cours de bail n'est toujours pas autorisée. La Fédération justifie également sa prise de position par « la gestion comptable incroyablement lourde » qu'entrainerait une telle mesure.

Un dessin animé vante les mérites des constructions écologiques

En ces temps de crise où, pour beaucoup, le moindre euro se doit d'être compté, l'idée d'une maison passive, bien immobilier proche de l'autonomie énergétique, à de quoi faire fantasmer. Concept relativement peu ou mal connu, la maison passive remplit pourtant pleinement les objectifs préconisés par le Grenelle de l'environnement. Démocratiser un habitat fortement ancré dans le développement durable représente aujourd'hui un enjeu majeur, tant pour les pouvoirs publics que pour les professionnels de l'immobilier. Spécialisé dans la construction de maisons écologique, Logiconfort emprunte une voie innovante et originale afin de promouvoir le concept de « maison passive » en présentant au grand public un petit dessin-animé à caractère informatif.

L'autonomie énergétique, être capable de produire autant d'électricité qu'on en consomme, voilà donc ce que se propose d'offrir une maison passive à ses futurs propriétaires. La perspective est alléchante et se révèle économiquement avantageuse à long terme. S'il est vrai que le coût de construction d'un bien immobilier dit « passif » est majoré de 7 à 15% par rapport à celui d'une maison traditionnelle, conséquence des normes de construction drastiques qui lui sont appliquées (contraintes pouvant être réduites dans le cas d'une maison réalisée selon une démarche HQE - Haute qualité environnementale), on estime généralement à une vingtaine d'années le délais d'amortissement d'une telle maison. Une chose est sûre, avec un logement dont la consommation énergétique au mètre carré (50kWh annuelle) s'avère 6 fois moindre que pour une construction classique, l'acquéreur d'une maison passive pourra être amené à réaliser une économie sur sa facture de chauffage de l'ordre de 80%. Si l'isolation et la circulation de l'air sont deux des caractéristiques essentielles d'une maison passive, l'installation de panneaux solaires ou d'un système éolien comme générateur d'énergie y jouent également un rôle important.

La promotion de ces constructions écologiques représente donc un atout majeur dans la poursuite des objectifs fixés par le Grenelle de l'environnement. Une promotion qui passe avant tout par une mission de sensibilisation du grand public. Le constructeur immobilier Logiconfort ayant parfaitement intégré cet état de fait innove donc en proposant aux internautes le visionnage d'un court dessin-animé (2m30) destiné, tant à vulgariser le concept de la maison passive, qu'à promouvoir leur image au travers d'une singulière initiative de communication.

« L'idée n'était pas de créer un documentaire exhaustif sur la notion de maison passive, pour cela il nous aurait fallu une vidéo de plusieurs dizaines d'heures ! Le but est de sensibiliser et surtout de vulgariser des notions techniques complexes, en parlant au visiteur dans un langage qu'il comprend, et non pas dans un charabia de spécialiste, que seuls les plus chevronnés peuvent appréhender », déclare un responsable du groupe. Interrogé sur l'originalité de cette campagne publicitaire, le groupe précise qu'« au lieu de communiquer sur les mêmes supports que les autres constructeurs et maîtres d'oeuvres, nous préférons investir nos moyens dans quelque chose de différent qui correspond mieux à notre culture d'entreprise. Nous nous sommes rendus compte que réaliser un dessin animé, un reportage ou une étude statistique, revenaient au même en termes de coûts, sauf que ces éléments permettent de créer une réelle valeur ajoutée pour le client et les visiteurs du site. Et ça, c'est important ».

http://www.youtube.com/watch?v=Xh_1pjvmZIQ

 

Le diagnostic électrique devient obligatoire au 1er janvier 2009 pour toute vente immobilière. Le vendeur doit désormais, pour tout logement de plus de 15 ans, fournir un état relatif à l’installation électrique daté de moins de 3 ans. Ce diagnostic vient s’ajouter aux 6 autres diagnostics qui composent le dossier technique.

Le prêt à taux zéro écologique est mis en place. Il vise à améliorer la performance énergétique des logements anciens. Réservé à la résidence principale, le prêt à taux zéro écologique, appelé également éco-PTZ, permet de financer la totalité des travaux de performance énergétique dans la limite de 300 euros par m² et de 30.000 euros par logement. Un emprunt à taux zéro ou un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est également accordé pour l’achat d’un logement respectant la norme basse consommation.

Nouvelle donne du prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro, qui existait jusqu’alors est doublé pour l’achat d’un logement neuf. La mesure a pris effet le 1er janvier 2009 et sera en place jusqu’au 31 décembre 2012. Le plafond passe à 65.100 € en 2009 contre 32.500€ en 2008.

Le crédit d’impôt pour les travaux permettant des économies d’énergie dans la résidence principale avec entre autres : . des avantages supplémentaires prévus pour les contribuables qui emprunteront pour acheter un logement répondant aux normes de basse consommation énergétique, entre autres un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt porté à 7 ans au lieu de 5 ans, à un taux uniforme de 40 % sur toute la période

. le crédit d’impôt pour travaux en faveur du développement durable prorogé jusqu’au 31 décembre 2012 (au lieu du 31 décembre 2009)


• Des aides pour réduire votre facture de chauffage

Isolation des murs, chaudières à condensation, fenêtres à double vitrage, volets isolants, etc. Vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt réduisant de 25 à 40 % le coût de vos travaux (dans la limite d'un plafond). Cet avantage fiscal en vigueur depuis 2005 vient d'être reconduit jusqu'en 2012, avec quelques aménagements.

Voici ce qui est nouveau :
• le plafond des dépenses pouvant être prises en compte (8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple) reste inchangé, mais ce plafond s'apprécie désormais sur une période de cinq années consécutives (entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012). Ainsi, si vous effectuez des dépenses à plus de 5 ans d'intervalle, vous pourrez bénéficier du plafond à deux reprises. - les chaudières à basse température et les pompes à chaleur air/air n'ouvrent plus droit au crédit d'impôt.
• les frais de main d'œuvre pour la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques sont éligibles au crédit d'impôt si le logement est achevé depuis plus de deux ans et si les dépenses ont été payées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
• la réalisation d'un diagnostic énergétique (DPE) en-dehors des cas où il est obligatoire (vente du logement ou location) ouvre désormais droit à un crédit d'impôt de 50 %.
• jusqu'à présent limité aux propriétaires occupants, le crédit d'impôt est étendu, sous certaines conditions, aux propriétaires bailleurs qui louent un logement achevé depuis plus de deux ans.

Ce qui ne change pas ! Si vous êtes non imposable ou si votre crédit d'impôt excède le montant de l'impôt à payer, le fisc vous remboursera la différence. Par exemple : si votre avantage fiscal s'élève à 1 000 €, et votre impôt à 200 €, le trésor public vous reversera 800 €.
Vous voulez être sûr que les travaux que vous envisagez vous ouvre droit au crédit d'impôt ? Vous pouvez appeler Impôt service : 0810 467 687, coût d'une communication locale) du lundi au vendredi de 8h à 22h et le samedi de 9h à 19h.

Financez vos travaux avec un prêt de 30 000 € à taux zéro

Vous êtes propriétaire d'un logement construit avant le 1er janvier 1990 ? Et vous envisagez des gros travaux pour réduire sa consommation d'énergie ? Vous pouvez désormais, quels que soient vos revenus, bénéficier d'un prêt à taux zéro, d'un montant maximal de 30 000 € (remboursables sur 10 ans sauf cas particuliers). Isolation de la toiture, des murs, des parois vitrées, des portes donnant sur l'extérieur, équipement de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable...

Ce prêt vous sera accordé à condition de réaliser :
- soit un " bouquet de travaux " en vue d'atteindre une performance énergétique minimale dans le logement
- soit des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement ;
- soit des travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie. Avant de vous lancer dans ce projet, vous pouvez faire réaliser une étude thermique, qui vous permettra de définir les travaux les plus adaptés à votre bâtiment (coût à prévoir : de 1 000 à 2 500 €).

Bon plan ! Ce prêt à taux zéro peut être cumulé, sous conditions de ressources, avec le crédit d'impôt (voir ci-dessus) jusqu'en 2010. Le revenu fiscal de votre foyer ne doit pas dépasser 45 000 € au titre de l'avant dernière année précédent l'offre de prêt. Pour tout savoir sur ce prêt, cliquez ici


Installation d'un détecteur de fumée : obligatoire ou non ?

Le projet de loi Boutin prévoyait l'obligation, pour les locataires et propriétaires, d'installer d'ici trois ans un détecteur de fumée. Les médias s'étaient fait largement écho de cette mesure. Toutefois, cette disposition a été retoquée par le Conseil constitutionnel, et n'a donc pas été retenue dans le texte final. Rien n'exclut toutefois qu'elle soit reprise ultérieurement dans un futur projet de loi.

Rappelons que 70% des incendies d'habitations ont lieu la nuit. La sonnerie d'un détecteur est donc à même de sauver de nombreuses vies. Les détecteurs de fumée sont vendus entre 20 et 40 €. Il est conseillé de placer l'appareil dans les lieux de passage (couloir, palier) et d'éviter la cuisine, où un détecteur de chaleur est plus approprié si l'on veut éviter les fausses alertes. Enfin, le détecteur de fumée ne détecte pas le monoxyde de carbone.


Vente du logement : le nouveau diagnostic électrique

Depuis le 1er janvier 2009, un nouveau diagnostic pèse sur les vendeurs d'un logement dont l'installation électrique a plus de 15 ans. Il s'ajoute à la liste déjà longue des diagnostics obligatoires.
Le but est d'informer l'acquéreur d'éventuels problèmes liés : au disjoncteur, aux prises de terre, à la sécurité électrique des pièces d'eau, aux matériels vétustes (prises, câbles, interrupteurs etc.)...

Le vendeur n'est toutefois pas tenu d'effectuer les réparations éventuellement nécessaires. La durée de validité de ce diagnostic qui doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l'acte de vente est de 3 ans.

 
Caution et assurance contre les loyers impayés : cumul interdit

Désormais, les propriétaires/bailleurs privés qui auront souscrit une assurance contre les impayés de loyers ne pourront exiger une caution de la part de leur locataire. Ils devront choisir entre l'un ou l'autre de ces moyens pour se protéger. Cette disposition adoptée récemment* vise à limiter les garanties exigées des locataires, et rendre plus facile leur accès au logement.

Cette mesure prévalait déjà pour la Garantie des risques locatifs (GRL) instaurée à l'initiative du 1 % logement et destinée à sécuriser les loyers des personnes les plus fragiles (pour en savoir plus sur la GRL : www.grlgestion.fr ou contactez l'agence départementale d'information sur le logement la plus proche de chez vous, adresses sur le site : www.anil.org).


Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt : pour le neuf " écologique "

Si vous empruntez pour acheter votre résidence principale, vous avez droit, sous certaines conditions, à un crédit d'impô t sur une partie des intérêts payés.

Mais, désormais, si vous investissez dans le neuf ou si vous faites construire, cet avantage fiscal vous sera accordé uniquement si votre logement respecte les normes en vigueur en matière thermiques et performance énergétique. Cette obligation s'appliquera aux logements neufs faisant l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur d'un décret (définissant les modalités et les justificatifs à apporter), et au plus tard le 1er janvier 2010.

Par ailleurs, une majoration du crédit d'impôt est désormais prévue pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf dont la performance énergétique est supérieure à la réglementation en vigueur : dans ce cas, les intérêts d'emprunts sont ceux payés au titre des 7 premières annuités (et non des 5), et le taux du crédit d'impôt est porté à 40 % pendant toute cette période (au lieu de 40 % la première année, et 20 % les quatre suivantes).
Cette majoration s'applique aux logements neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2009, et aux logements que le contribuable fait construire qui font l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de cette même date.

Pour en savoir plus : Contactez l'agence départementale d'information sur le logement la plus proche de chez vous


Le délai d'expulsion des locataires revu à la baisse

Jusqu'à présent, le délai maximum pendant lequel un juge pouvait suspendre son jugement d'expulsion d'un locataire (par exemple : pour impayés de loyers) était de trois ans.

La loi Boutin (adoptée le 19 février 2009 mais non encore promulguée) ramène ce délai à un an. Ce qui devrait être de nature à rassurer certains bailleurs effrayés à l'idée d'une très longue procédure face à un locataire ne remplissant pas ses obligations.
Dans un même temps, la création de commissions départementales de prévention des expulsions devient obligatoire, afin d'éviter d'en arriver à cette extrémité.


Investissement locatif : après le ROBIEN, le SCELLIER

Si, en 2009, vous souhaitez acheter ou faire construire un logement neuf pour le louer, vous aurez le choix entre plusieurs avantages fiscaux : le dispositif ROBIEN ou SCELLIER (instauré depuis le 1er janvier 2009).
Le premier permet d'amortir (sur 9 ans de location) jusqu'à 50% du prix de l'investissement immobilier.
Le deuxième prend la forme d'une réduction d'impôt égale, en 2009 et 2010, à 25% du montant de l'acquisition (pris en compte dans la limite de 300.000 € soit un avantage fiscal maximal de 75 000 €). Le propriétaire doit également s'engager à louer son logement pendant au moins 9 ans.

Pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011, le taux de la réduction d'impôt SCELLIER passera de 25 à 20 %. Si vous louez à un locataire dont les ressources n'excèdent pas un plafond et que vous respectez un loyer maximum inférieur, vous bénéficiez en plus d'une déduction spécifique de vos revenus fonciers.

Bon à savoir ! A compter de 2010, les dispositifs d'amortissement Robien et Borloo seront supprimés. Seule la réduction d'impôt SCELLIER subsistera. Pour en savoir plus sur le dispositif SCELLIER, cliquez ici


Louer en meublé : moins intéressant  fiscalement

Jusqu'à présent, louer en meublé s'avérait une bonne opération fiscale. En effet, les loyers déclarés dans le régime des micro entreprises (et non comme revenus fonciers) bénéficiaient d'un abattement de 71 %.

Mais à compter de 2009, les activités de location meublée relèvent désormais du régime des activités des prestations de services et non plus des activités de vente et de fourniture de logement.
Cette nouvelle classification entraîne deux changements importants :
- la limite maximale de recettes annuelles (loyers perçus) permettant de se prévaloir du régime de micro entreprises est désormais fixée à 32 000 € (en 2009) au lieu de 80 000 €.
- l'abattement fiscal est ramené de 71 % à 50 % ce qui a pour effet de rendre l'application de ce régime nettement moins attractive. A noter toutefois, une réduction d'impôt est créée en faveur des loueurs en meublé non professionnels qui acquièrent, à compter du 1er janvier 2009, un logement neuf (ou un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation), et le destinent à la location meublée. Mais attention : ce logement doit être compris dans une résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés, une résidence pour étudiants, une résidence de tourisme classée ou un établissement de soins de longue durée.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. La réduction d'impôt est égale à 5 % du prix de revient du logement, et son montant annuel est plafonné à 25.000 €.

Pour en savoir plus, cliquez ici : www.anil.org.


Charges impayées : éviter les fortes dérives

Afin d'éviter que les copropriétés s'enfoncent dans les difficultés financières, la loi Boutin, adoptée le 19 février dernier, renforce le contrôle des impayés de charges. Ainsi, lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteindront 25 % (des sommes exigibles des copropriétaires), le syndic devra informer le conseil syndical, et saisir sur requête le tribunal de grande instance (TGI) pour que soit désigné un mandataire dont la mission d'expertise et d'assistance sera déterminée par le président du TGI.

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le TGI pourra être saisi en référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.